Voorwoord
Christiaan van Steenbergen – CFO Michiel de Vries – COO Hans Meurs - CEO
2025 was opnieuw een bijzonder jaar. Een jaar waarin we als VORM belangrijke stappen hebben gezet in onze missie: voor iedereen een betaalbare, unieke woning in een leefbare wijk. Een jaar wat opnieuw liet zien wat we samen kunnen bereiken. In alles wat we ontwikkelen, bouwen, renoveren en onderhouden, voelen we dagelijks de verantwoordelijkheid om woonomgevingen beter te maken. Niet alleen voor de huidige bewoners, maar juist ook voor de generaties die volgen. Onze koers wordt al jaren gedragen door vier klantwaarden die richting geven aan onze beslissingen en ons handelen: leefbaar, duurzaam, betaalbaar en slim. Deze waarden vormen onze manier van kijken. Leefbaarheid betekent dat wijken niet alleen bestaan uit stenen, maar uit mensen die prettig en veilig samenleven. Duurzaamheid vraagt dat we verantwoordelijkheid nemen voor de wereld die we doorgeven. Betaalbaarheid is essentieel om woningzoekenden en maatschappelijke voorzieningen en ondernemers echt een kans te geven. En slim werken, via samenwerking, digitalisering en standaardisatie, is nodig om sneller, consistenter en beter te kunnen leveren. Wie durft te leiden vanuit menselijkheid, maakt deze waarden zichtbaar in gedrag. Dat is waar we voor staan en wat we blijven versterken in de komende tijd.
Samen maken we het waar We kunnen dit voorwoord niet vervolgen zonder eerst onze partners en collega’s te bedanken. Samen werken is geen slogan, maar een realiteit. De omvang van de opgave vraagt dat we als sector, als partners, als collega’s schouder aan schouder staan en steeds opnieuw zoeken naar oplossingen die werken. VORM is méér dan een familie van bedrijven. We zijn al 107 jaar een organisatie waarin we naar elkaar omkijken, waarin we samenwerken aan oplossingen en waarin veilig werken vooropstaat. We willen dat bewoners trots zijn op hun buurt, partners trots zijn op de samenwerking en collega’s trots zijn op hun werk. Dat is de basis waarop we al meer dan een eeuw opereren en waar we ook de komende jaren op blijven bouwen.
Toekomstgericht ondernemen in een veranderende markt Voor VORM betekent dit scherper kiezen, beter onderbouwen en investeren in toekomstbestendige oplossingen. Altijd met oog voor de mens. 2025 was geen gemakkelijk jaar, maar wel een betekenisvol jaar. Het vroeg veel van onze teams, maar het bevestigde ook onze kracht: realisme combineren met ambitie en doen wat nodig is om vooruit te komen. Als bouwende ontwikkelaar hebben we ruim 2.200 nieuwe woningen en 1.100 woningen om te verduurzamen verworven. Ons orderboek is goed voor zes jaar omzet onder eigen regie, geeft stabiliteit en vertrouwen. Het bevestigt dat VORM, juist na meerdere uitdagende jaren, weer stevig staat.
Ook financieel zagen we herstel. We verbeterden onze bedrijfsresultaten ten opzichte van 2024: de EBITDA steeg van € 31,4 naar € 40,7 miljoen en de netto winst kwam uit op € 23,8 miljoen. Hoewel de kostenbasis harder steeg dan de omzet, eindigden we dankzij scherpe sturing boven onze doelstellingen. Daarmee laten we zien dat we de organisatie financieel gezond houden, terwijl we investeren in nieuwe locaties, innovaties, veiligheid, vakmanschap en maatschappelijke impact.
“Toekomstgericht ondernemen begint bij mensen”
Mensen maken het verschil Toekomstgericht ondernemen begint bij mensen. In een arbeidsmarkt die nog altijd krap is, zijn goede medewerkers ons belangrijkste kapitaal. We zijn trots op onze Rotterdamse mentaliteit. Weerbaar, wendbaar en nooit opgeven. Die mentaliteit zie je terug in onze teams, in lange dienstverbanden en in het onderlinge vertrouwen. VORM is een plek waar je ertoe doet en waar prestaties worden geleverd met oog voor elkaar. Veiligheid staat daarin altijd op nummer één. Veiligheid is geen project en geen campagne, maar een basiswaarde. In 2025 hebben we een belangrijke stap gezet met de uitrol van ons programma Hein en Guus. Dit programma maakt veiligheid concreet, bespreekbaar en weer iets wat we samen doen, van bouwplaats tot kantoor. De resultaten zijn zichtbaar: meer meldingen, betere gesprekken, en een groeiend besef dat veiligheid altijd voorrang heeft. Maar onze verantwoordelijkheid gaat verder dan onze medewerkers. De keuzes die wij maken in ontwikkeling en bouw bepalen voor tientallen jaren de leefwereld van bewoners. Om dat nog sterker te verankeren, introduceerden we in 2025 het team Sociale Impact en Duurzaamheid (SID). Dit team brengt strategie, onderzoek en praktijk samen en werkt aan één doel: maatschappelijke waarde structureel verankeren in alles wat VORM ontwikkelt en bouwt. Zo verbinden we interne zorg voor onze medewerkers met verantwoordelijkheid voor de mensen die in onze wijken wonen en zullen wonen.
Snelheid, schaal en duurzaamheid vraagt om slim werken De woningbouwopgave vraagt om snelheid, schaal en duurzaamheid. Slimmer en sneller ontwikkelen en bouwen is noodzakelijk om wonen blijvend betaalbaar te maken. Daarom investeren we in digitalisering, standaardisatie en innovatieve bouwmethoden. Houtbouw speelt hierbij een steeds belangrijkere rol. Alsmaar vaker zien gemeenten, corporaties en marktpartijen hout als een volwaardig en toekomstbestendig bouwsysteem dat bijdraagt aan het versnellen van de woningproductie én het reduceren van CO₂-uitstoot.
Kan niet bestaat niet 2025 was uiteindelijk een jaar van hard werken, bijsturen en bouwen aan een stevige basis. Financieel verbeterden we, inhoudelijk zetten we stappen op het gebied van veiligheid, digitalisering en maatschappelijke impact. Wij zijn VORM’ers. Kan niet bestaat niet. We gaan door waar anderen stoppen. Tegelijkertijd weten we dat we de woonopgave nooit alleen kunnen dragen. Deze opgave vraagt samenwerking: met gemeenten, corporaties, beleggers, bewoners en partners in de hele keten. VORM wil een betrouwbare, realistische en ambitieuze partner zijn die verantwoordelijkheid neemt, ook wanneer de omstandigheden uitdagend zijn. En precies daarom geloven we dat we in 2028 vol overtuiging kunnen zeggen: het is ons gelukt. We bouwen sneller, met meer plezier, en met nog meer maatschappelijke impact – omdat we het samen doen. Deze rapportage laat zien hoe we in 2025 invulling hebben gegeven aan onze sociale en duurzame impact. In onze projecten, in onze keuzes en in onze samenwerking met partners, gemeenten en bewoners. De woonopgave is groot, maar onze ambitie is groter. Samen bouwen we aan betaalbare, unieke woningen in leefbare wijken voor iedereen.
Hans Meurs - CEO Michiel de Vries – COO Christiaan van Steenbergen – CFO
